Hangar solaire : qu’est-ce que le bail à construction ?

Installer des panneaux solaires sur la toiture de votre hangar agricole ou de votre entrepôt est une démarche judicieuse mais qui coûte chère. Afin d’exploiter cette surface inutilisée et participer à la transition énergétique du pays, d’autres solutions sont toutefois envisageables. Il s’agit notamment du bail à construction. On vous en dit plus sur cette option que vous pourriez envisager pour votre exploitation.

Bail à construction, de quoi s’agit-il ?

Le bail à construction est un contrat passé entre deux parties qui doit être établi par acte notarié ou bien par acte sous seing privé. Il est ensuite publié auprès du service de publicité foncière. Ce bail est régi par l’article L. 251-1 du Code de la construction et de l’habitation qui le définit comme un “bail par lequel le preneur s’engage, à titre principal, à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.” En résumé, avec le bail à construction, l’exploitant agricole met à disposition une parcelle de son terrain afin qu’un tiers appelé “preneur” se charge de la construction du hangar solaire. Le preneur, qui devient propriétaire du hangar, prend donc en charge l’intégralité des frais de construction et assure son entretien durant toute la durée du bail. Il se charge également de revendre l’électricité produite par le hangar solaire. L’exploitant agricole dispose quant à lui d’un droit de jouissance qui lui permet d’utiliser le hangar. Il reçoit également un loyer de la part du preneur. En optant pour cette solution, l’exploitant agricole peut profiter d’un bâtiment neuf pour stocker ses récoltes ou ses machines et de revenus complémentaires. Le tout sans avoir à débourser un centime.

Signature et fiscalité

Le bail à construction peut être conclu pour une durée allant de 18 à 99 ans, dans le secteur agricole, ce type de bail a généralement une durée de 30 ans. Lors de la signature, il est important de préciser toutes les activités autorisées et interdites sous le hangar solaire. Il est par exemple possible d’autoriser ou d’interdire l’élevage, le stockage des récoltes ou des machines ou encore d’autres activités qu’elles soient agricoles ou non. L’aménagement intérieur du bâtiment est également un point important à étudier. Celui-ci doit pouvoir répondre à l’usage que souhaite faire le bailleur du hangar solaire. Côté fiscalité du bail à construction, il est important de noter que c’est le preneur qui doit supporter la taxe foncière. Quant aux revenus générés par les loyers versés, ils sont imposables. Le bailleur doit donc les déclarer soit dans la catégorie des revenus fonciers s’il s’agit d’un particulier, soit dans la catégorie des bénéfices professionnels s’il s’agit d’une entreprise soumise à l’IR, soit à l’IS s’il s’agit d’une société soumise à l’IS *.

Quelles différences avec les autres solutions ?

En plus du bail à construction, d’autres dispositifs peuvent être mis en place par les agriculteurs disposant de grandes surfaces de toitures ou de terrains inutilisés. En effet, ils peuvent aussi louer leur toiture via un bail emphytéotique. Cette option peut être envisagée par les exploitants souhaitant construire eux-mêmes un hangar ou disposant déjà de surfaces exploitables pour l’installation de panneaux solaires. Le bail est alors signé avec un tiers dans des conditions similaires au bail à construction. La différence réside dans le fait que le bailleur reste propriétaire du hangar ou du bâtiment durant toute la durée du bail et reçoit un loyer annuel de la part du preneur. Le preneur quant à lui se doit d’entretenir les panneaux solaires et peut utiliser ou revendre toute l’électricité produite. Le choix de l’une ou de l’autre solution dépend des objectifs de l’exploitant, de ses besoins et des bâtiments qu’il possède. Si vous souhaitez vous lancer dans un tel projet, irisolaris vous aide à trouver la solution la mieux adaptée.

Que se passe-t-il à la fin du bail ?

A la fin du bail à construction, plusieurs éléments sont à prendre en compte. Avant toute chose, le bailleur qui a mis son terrain à disposition du preneur devient pleinement propriétaire du hangar solaire. Il récupère donc la construction sans rien n’avoir à débourser. En ce qui concerne la centrale photovoltaïque, trois solutions sont envisageables :

• L’exploitant agricole veut conserver les panneaux solaires : il peut le faire afin de tirer profit de la production d’énergie solaire. Il devra désormais prendre en charge tous les frais (entretien, maintenance, réparation, assurance, etc.).
• L’exploitant veut s’en débarrasser et les démanteler : il peut alors faire appel à l’organisation sans but lucratif SOREN qui collecte et recycle les panneaux photovoltaïques usagés. Cette démarche est financée par l’éco-participation, elle ne coûte donc rien à l’exploitant.
• L’exploitant veut prolonger le bail : il lui suffit d’en parler avec le preneur plusieurs années avant la fin du bail afin de trouver un accord.

Côté fiscalité, si le bail a une durée d’au moins 30 ans, la remise du hangar solaire n’est pas soumise à l’impôt. En revanche, si le bail a une durée comprise entre 18 et 30 ans, la remise du hangar solaire à la fin du bail est imposable au titre des revenus fonciers pour les particuliers, de l’IR pour les entreprises ou de l’IS pour les sociétés*.  

Sources :

*https://www.legifiscal.fr/infos-conseils/la-fiscalite-du-bail-construction.html?pdf=1